Cedolare secca e conduttori “impresa”: il contrasto interpretativo resta aperto

La cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011) è un regime sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali sui redditi da locazione di immobili a uso abitativo.
Consente l’esenzione da imposta di registro e di bollo, con aliquota ordinaria del 21 % o ridotta al 10 % per i contratti agevolati nei Comuni ad alta tensione abitativa.

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Il nodo interpretativo: può il conduttore essere un’impresa?

Il tema oggetto di dibattito riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo, anche qualora l’immobile venga destinato ad abitazione di dipendenti o collaboratori.

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La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Con la circolare n. 26/E del 2011 e la risposta a interpello n. 216/E del 2023, l’Agenzia ha precisato che la cedolare secca si applica solo se la locazione ha finalità abitative e non è effettuata nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo.
Pertanto, restano escluse le locazioni a conduttori-impresa o professionisti, anche se la destinazione concreta è abitativa.
Questa linea è stata confermata anche nella risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025.

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La posizione della Corte di Cassazione

Con le ordinanze n. 12395/2024 e nn. 12076-12079/2025, la Cassazione ha invece assunto un orientamento diverso:

“Il diritto di optare per la cedolare secca spetta solo al locatore, indipendentemente dalla natura del conduttore.”

In questa prospettiva, la norma escluderebbe solo i locatori-impresa, mentre il conduttore può anche essere un soggetto imprenditoriale, purché la locazione sia effettivamente a uso abitativo.

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L’intervento del MEF

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, attraverso il Ministro Giorgetti (question time Senato del 24 settembre 2025), ha ribadito la posizione dell’Agenzia, confermando la non applicabilità della cedolare secca ai contratti con inquilino-impresa.

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Una questione ancora aperta

Permane dunque un contrasto tra:

• Agenzia delle Entrate e MEF → interpretazione restrittiva (rileva la natura del conduttore);
• Corte di Cassazione → interpretazione estensiva (rileva solo la qualifica del locatore).

Si attende ora un intervento delle Sezioni Unite per definire in via definitiva l’ambito soggettivo della cedolare secca.

Approfondimento a cura dello Studio Mancaruso